顺发恒业三年未拿地 "万向系"地产板块业

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顺发恒业3年未拿地土储匮乏“万向系”地产板块业务持续收缩

郑娜,童海华

“不再拿地,是不是准备转型?”日前,有投资者在交易互动平台向顺发恒业股份公司(000631.SZ,以下简称“顺发恒业”)发出这样的提问。

事实上,2016年至今,顺发恒业均未曾获取新的土地储备,除位于安徽淮南的两个拟建项目外,也无其他土地储备资源。

没有“粮仓”的顺发恒业,业绩也逐渐失去了支撑。在经历了2018年营业收入腰斩、归属于上市公司股东的净利润同比增长逾三成后,2019年一季度,顺发恒业营收同比大跌70.66%至2.17亿元,归属于上市公司股东的净利润也同比下滑45.23%至2.14亿元。

就未来的拿地计划及公司发展战略等问题,《中国经营报》记者致电致函顺发恒业,公司董秘回复称,问题涉及公司未曾对外披露的信息,同时当前窗口期,不方便接受采访。记者也致电致函顺发恒业间接控股股东万向集团公司(以下简称“万向集团”),截至发稿,未收到对方进一步回复。

不过,顺发恒业更新后的2018年年报补充披露的内容显示,其“2016年起开始业务转型的战略思考与研究,目前公司正处于转型重要时期”,并提出将“跟踪大股东聚能城项目进展,适时参与新型产业园区开发建设与运营管理”。据披露,万向集团的聚能城项目已于2019年3月举行了开工仪式。

在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,大股东的项目开发对于顺发恒业的影响相对有限,也并不能解决企业当下面临的问题。

顺发恒业3年未新增土地储备

顺发恒业实际上从2016年起便没有新增土地储备。2016年年报显示,顺发恒业累计持有两块土地储备,均位于安徽省淮南市,分别为淮南HGTP09015地块、淮国土挂06021地块三期。2017年、2018年年报中,顺发恒业的土地储备依然为上述两地块。

据东方金诚2019年5月27日出具的跟踪评级报告显示,截至2019年3月末,顺发恒业上述两个项目规划建筑面积合计50.1万平方米,平均楼面地价354.81元/平方米;土地款已全部支付,共计1.79亿元。

不只是土地储备未增加,2016年,顺发恒业新开工面积仅6.98万平方米,同比大幅下降80.58%。东方金诚评级报告披露,2017年、2018年,顺发恒业连续两年无新开工项目;同时,其在建项目规划总建筑面积也从2016年的88.86万平方米,一路降至2018年的6.98万平方米。

同时,由于储备项目不足,可供在当期推售的新项目少,2016~2018年,顺发恒业的合同销售金额和销售面积连续3年下降。其中,2018年,合同销售金额、销售面积分别为21.19亿元和10.85万平方米,均较2017 年同比下滑16.41%、9.28%。

由此,顺发恒业业绩也从2017年的66.82亿元骤降至2018年的27.16亿元,同比下降59.36%;其中,房地产业务收入为24.29亿元,同比下降62.8%。2019年一季度,其营收同比大降70.66%至2.17亿元,归属于上市公司股东的净利润也同比下降45.23%至2.14亿元。

值得一提的是,顺发恒业经营的项目主要分布在杭州市、安徽淮南市和江苏南通市。东方金诚评级报告指出,受所在经营区域房价上涨,顺发恒业结算价格提高,2018年以来其毛利率提升较为明显。数据显示,2018年,其房地产开发与销售毛利率为47.06%,同比上升了25.6个百分点。

不过,随着杭州相对单价较高的可售项目减少,顺发恒业业绩增长将面临挑战。据披露,截至2018年末,其已完工项目中,杭州各项目未销售面积合计仅剩1.94万平方米,其余项目皆在江苏南通、安徽淮南,且大部分销售进度在95%左右;位于安徽淮南的泽润园二期的销售进度为77.47%,位于江苏南通的御园一期、御园二期销售进度为88.39%、91.15%。

而截至2019年3月末,顺发恒业在建房地产项目仅1个,位于江苏南通市,总规划建筑面积约6.98万平方米,总可售面积4.93万平方米,已售面积为4.8万平方米,未售面积仅0.13万平方米。东方金诚直言,顺发恒业“在建及拟建项目少且未来可售面积有限,对未来房地产业务持续发展支撑力度弱”。

6月11日,顺发恒业发布了更新后的2018年年报,其增补披露的信息显示,2019年计划开工建设淮国土挂06021地块三期,规划建设面积9.51万平方米。

这样一来,顺发恒业的储备项目将剩下位于安徽的淮南HGTP09015地块,其规划建设面积约41.61万平方米。东方金诚的评级报告显示,该地块楼面地价为377.73元/平方米,但尚未取得土地证。

顺发恒业零拿地的情况或许能在2019年有所改变。关于拿地计划,顺发恒业也在更新的信息中表示,“重点关注杭州、萧山、浙江大湾区、长三角一体化的机会,关注土地市场动态,积极参与目标区域的土地获取,适时适度增加土地储备1~2宗”。至今,顺发恒业尚未有拿地的举动。

张波指出,顺发恒业开发面积偏少,同步会造成收益的减少,收益减少会影响企业自身资金实力,资金实力不足又会再次影响拿地节奏,这是一个循环过程。除非有着特殊资源优势,中小房企如果自身发展乏力,被淘汰的几率就会逐步增大。

跟踪“聚能城”项目

对于顺发恒业来说,“特殊资源优势”应该就是其大股东万向集团了。

公开信息显示,万象集团以汽车零部件制造和销售为主业,是中国汽车零部件制造代表企业之一,其由民营企业家鲁冠球于1969年创立。2017年10月25日,鲁冠球逝世,其子鲁伟鼎接班。在鲁冠球未竟的事业中,“万向创新聚能城”是极其重要的一项。

据《浙江日报》报道,2015年,万向集团启动“万向创新聚能城”建设。这项被万向集团称为“转型集大成之作”的项目位于杭州市萧山区,占地面积约8.32平方公里。

作为万向集团旗下的地产平台,自2015年年报起,顺发恒业便将“参与大股东聚能城的建设,积累新型园区开发建设与管理的经验”放在公司的“经营计划”中。

中信建投在2016年初的研报中称,“未来10年,万向集团将投资2000亿元建设一座万向创新聚能城,其中将包括新能源零部件、电池、客车和乘用车等产业,公司作为万向集团旗下核心地产平台,将在聚能城的开发建设以及未来的运营方面,发挥核心的作用。”

此后,2016年、2017年年报中的经营计划便始终包括“跟踪大股东‘聚能城’项目进展情况,适时参与新型园区开发建设与管理”,但彼时该项目并无动工的迹象。而顺发恒业于2019年3月份披露的2018年年报中,也未提及该项目。

不过,3月25日,万向创新聚能城的开工仪式终于在杭州市萧山区举行。顺发恒业也在其更新后的2018年年报中增补了“跟踪大股东聚能城项目进展,适时参与新型产业园区开发建设与运营管理”的信息。

值得一提的是,在“行业竞争格局和发展趋势”板块中,顺发恒业明确提到,“2016年起开始业务转型的战略思考与研究,目前公司正处于转型重要时期。”而这或许正是顺发恒业一直以来拿地不积极的原因。

在张波看来,大股东的项目开发对于顺发恒业的影响相对有限,也并不能解决企业当下面临的问题,参与到大股东项目对于顺发恒业或有收益方面的增长,但并不能改变其自身发展乏力的现状。

事实上,2018年11月18日晚,顺发恒业曾公告称,万向集团公司拟收购万向资源所持顺发恒业61.33%股权,从而成为上市公司直接控股股东。当时有分析认为,此次转让是为收购万向集团酒店资产和联合开发创新聚能城做准备。

2018年11月20日,万向集团向证监会提交了《万向集团公司要约收购义务豁免核准》申请材料,在收到反馈意见后,于2019年1月15日申请延期回复,但因“本次反馈意见相关事项的具体落实还需一定时间,相关材料还需要进一步补充收集与完善”,万向集团在 2019 年2月28申请中止审查豁免要约收购顺发恒业申请文件。

此后,7月15日,顺发恒业发布公告称,万向集团实际控制人、董事长兼CEO鲁伟鼎日前宣布将万向集团截至2018年度审计报告的资产全部捐赠设立鲁冠球万向事业基金。同时,顺发恒业也强调,该项举措并不会导致公司经营方向与战略发展、经营决策机制等发生变化,不会导致公司实际控制人发生变化,不会影响股东利益。

不过截至目前,该事项并无更多动向,顺发恒业在回答投资者提问时也仅表示,一旦万向集团公司准备披露具体计划、方案时,公司将及时履行信息披露义务。

责任编辑:陈悠然 SF104